Welche Möglichkeiten und Risiken bietet die Wahl des Bieterverfahrens
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Baugrundstücken und Bestandsimmobilien in begehrten Lagen führt dazu, dass sich die Angebotspreise weiterhin in einem hohen Bereich befinden. Auch die Covid19-Pandemie hat diesem Preistrend keinen Abbruch getan; im Gegenteil.
Immer häufiger beobachten wir, dass sich in Immobilieninseraten die Begriffe "Startpreis", "Preisvorstellung" oder "Mindestgebot" befinden. Und zugegeben: Auf den ersten Blick wirkt die Wahl, die Immobilie an die/den Meistbietende:n zu verkaufen, verlockend.
Neben eigenen Erfahrungen haben wir den lokalen und überregionalen Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum beobachtet. Welchen Wert haben die durch Bieterverfahren angebotenen Immobilien schlussendlich erzielt? Wie wird das Verfahren bei den Kaufinteressent:innen wahrgenommen? Welche Vorteile und Nachteile bietet dieses Instrument der Immobilienvermarktung?
Was ist ein Bieterverfahren?
Das Bieterverfahren / Gebotsverfahren ist eine Verkaufsstrategie beim Immobilienverkauf. Anders als beim normalen Verkauf, wo der angestrebte Verkaufspreis vom Anbieter vorgegeben wird, geben die Interessenten dabei wie bei einer Auktion ihre Gebote ab. Es kann sich lohnen, wenn Verkäufer:innen bei der Preisfindung unsicher sind oder der richtige Preis schwer zu finden ist.
Das Bieterverfahren wurde ursprünglich bei jenen Objekten eingesetzt, die bereits seit längerer Zeit nicht verkauft werden konnten. Mittlerweile wird es teilweise aber auch für den gegenteiligen Effekt eingesetzt, um bei gefragten Immobilien höhere Preise zu erzielen.
Wie läuft ein Bieterverfahren ab?
Potentielle Käufer:innen werden angesprochen mit den Eckdaten der Immobilie und ggf. einem Mindestgebot sowie einer Frist, bis wann die Kaufgebote einzureichen sind.
Oft werden auch offene Besichtigungen (Open House) durchgeführt, bei welchen die Interessenten mit oder ohne Anmeldung durch Ihre Immobilie gehen und sich einen Eindruck verschaffen können.
Nach Ablauf der Gebotsfrist werden die Kaufangebote ausgewertet und entschieden, welcher Kaufinteressent / welche Kaufinteressentin den Zuschlag erhält. Die/der Eigentümer:in ist jedoch nicht verpflichtet, eines der Gebote anzunehmen.
Trifft die/der Eigentümer:in eine Entscheidung und hält die/der Höchstbietende an dem abgegebenen Kaufangebot fest, erfolgt bestenfalls eine erneute Besichtigung, die etwas ausführlicher ist und den Interessenten alle Vorteile und Eckdaten der Immobilie aufzeigt.
Ist ein Gebot verbindlich?
Um ein Gebot für eine Immobilie abgeben zu können, sind fundierte Marktkenntnisse erforderlich. Bankenberater:innen spielen hier eine wichtige Rolle, denn sie geben die Freigabe für die künftige Finanzierung der Immobilie.
Da Kaufinteressenten vorab nicht wissen, bei welchem Gebot die Verkäuferschaft den Zuschlag erteilt, ist es oft ein vorsichtiges Herantasten. Fällt das Gebot zu niedrig aus, werden die Interessenten vielleicht überboten - setzt man den Preis zu hoch an läufen die Interessenten Gefahr, die Immobilie zu "überzahlen".
Gebote werden daher nicht verbindlich abgegeben.
Vorteile des Bieterverfahrens
Bei Immobilien, deren Wert nicht genau definiert werden kann, wird durch das Bieterverfahren eine zusätzliche Möglichkeit generiert, den Höchstpreis zu erzielen.
Die Vermarktungszeit ist beim Bieterverfahren kann im Vergleich zum konventionellen Verkauf deutlich kürzer sein. Daher bietet sich das Verfahren an, wenn Zeitdruck vorhanden ist oder die Immobilie schnellstmöglich abgestossen werden soll.
Ist die Immobilie im Besitz mehrer Eigentümer:innen und sind sich diese über den Angebotspreis nicht einig, stellt das Gebotsverfahren eine Vermarktungsoption dar.
Auch wenn bisherige Verkaufsversuche erfolglos waren, ist das Verfahren eine weitere Möglichkeit, um Interessenten anzulocken.
Nachteile des Bieterverfahrens
Der Kaufinteressent kann sein Gebot zurücknehmen, wodurch für den Verkäufer das Risiko besteht, dass der Verkauf doch nicht zustande kommt.
Nicht alle potentiellen Interessenten sind bereit an diesem Verfahren teilzunehmen. Sie werden somit direkt als Käufer ausgeschlossen.
Es kann passieren, dass Personen, die nicht ernsthaft am Kauf der Immobilie interessiert sind, ein Gebot abgeben.
Bei Massenbesichtigungen haben Verkäufer:innen und Immobilienmakler nicht die Möglichkeit, ausreichend auf Fragen und Einwände der Interessent:innen einzugehen. Bewohnte Immobilien sollten zudem nicht unbeaufsichtigt besichtigt werden.
Lohnt es sich für mich als Verkäufer:in, mit einem Bieterverfahren an den Markt zu gehen?
Unsere Beobachtungen, Vergleiche und die Rückmeldungen unserer Kund:innen haben uns darin bestärkt, dass wir uns bewusst gegen das Durchführen von Bieterverfahren entschieden haben. Das Verfahren ist oft langwierig und für alle Beteiligten von Unsicherheit geprägt. Nach Negativerfahrungen sind sogar viele kaufkräftige Interessenten nicht mehr bereit, ein Gebot für eine Traumimmobilie abzugeben.
Unsere Vergleiche zwischen den tatsächlichen Verkaufserlösen und den Bewertungen, die für die Immobilien aufgerufen wurden zeigte - und das auch für uns anfangs überraschend - dass schlussendlich kein höherer Preis erzielt werden konnte, als ursprünglich berechnet.
Somit halten wir daran fest, die über uns angebotenen Immobilien zu einem Wert anzubieten, der nachvollziehbar ist und der aktuellen Marktlage entspricht. Wir halten diese bewährte Vorgehensweise für transparent und zielführend.
Gerne führen wir auch für Ihre Immobilie eine unverbindliche Schätzung durch. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen!
Raumteam Immobilienberatung GmbH
Sven Lindhorst, Svenja Held
Brückenstr. 22, CH-8280 Kreuzlingen
Tel. +41 71 520 76 30
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