Maklervertrag in der Schweiz: Worauf muss ich achten?

Worauf sollte ich bei Immobilienmaklerverträgen achten?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist meist eine der grössten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Eigentümer:innen oder Kaufinteressierte ziehen dafür eine Immobilienvermittlung bei. Ein Maklervertrag schafft Klarheit über Aufgaben und Vergütung. Doch worauf sollte man besonders achten?

1. Schriftform – besser als nur mündlich

Ein Maklervertrag ist in der Schweiz auch mündlich gültig. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch dringend, die Vereinbarung schriftlich festzuhalten. So lassen sich Missverständnisse vermeiden, etwa über die Höhe der Provision oder den Umfang der Leistungen.

2. Exklusivvertrag oder einfacher Maklerauftrag?

Es gibt verschiedene Vertragsarten:

Einfacher Maklerauftrag: Mehrere Vermittler:innen können gleichzeitig tätig sein, oder die Eigentümerschaft sucht selbst nach Käuferschaft. Die Provision erhält nur, wer den erfolgreichen Abschluss vermittelt. Diese Vorgehensweise ist in der Schweiz nur sehr unüblich.
Alleinauftrag (Exklusivvertrag): Die Eigentümerschaft verpflichtet sich, nur mit dieser Immobilienvermittlung zusammenzuarbeiten. Auch wenn das Geschäft ohne deren direkte Mitwirkung zustande kommt, kann eine Provision geschuldet sein. Klären Sie diesen Punkt bitte unbedingt vorher ab.

3. Provision und Auslöser der Zahlung

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. In der Praxis liegt sie oft bei ca. 3% des Verkaufspreises, kann aber variieren. Wichtige Fragen sind:

Wann wird die Provision geschuldet? Erst bei Unterzeichnung des Kaufvertrags oder schon bei Nachweis einer kaufbereiten Person?
Reicht die blosse „Nachweistätigkeit“ oder muss tatsächlich ein Vertragsabschluss erfolgen?
Welche Kosten kommen bei einem Rücktritt bzw. einer Kündigung auf mich zu?

Nach Schweizer Recht entsteht der Anspruch auf Provision grundsätzlich nur, wenn das Geschäft dank der Maklertätigkeit zustande kommt.

4. Vertragsdauer und Kündigung

Ein Maklervertrag kann befristet oder unbefristet sein:

Befristet: endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Frist.
Unbefristet: kann in der Regel jederzeit gekündigt werden, ausser es wurde ausdrücklich ein Zeitraum vereinbart.

Wichtig ist, dass die Dauer nicht unangemessen lang ist und keine stillschweigenden Verlängerungen ohne Kündigungsmöglichkeit vorgesehen sind.

5. Nebenkosten und Spesen

Zusätzlich zur Provision können Spesen entstehen (z. B. Inserate, Fotos, Exposés). Diese sollten transparent geregelt sein:

Welche Kosten übernimmt die Vermittlung?
Welche werden weiterverrechnet?
Fallen diese Kosten auch an, wenn es nicht zum Verkauf kommt?

6. Welche Zusatzkosten können für Eigentümer:innen anfallen?

Neben der Maklerprovision und vereinbarten Spesen können weitere Kosten auf Eigentümer:innen zukommen:

Notariats- und Grundbuchgebühren: In den meisten Kantonen trägt die veräussernde Partei einen Teil dieser Kosten. Im Thurgau ist es üblich, dass die Grundbuchgebühren (zusammen ca. 0.5% vom beurkundeten Kaufpreis) je hälftig von der Verkäufer- und Käuferschaft getragen wird. Lassen Sie sich hier von Ihrer Maklerin oder Ihrem Makler beraten, was für Sie die beste Option ist.
Gebühren für die Löschung von Grundpfandrechten (z. B. Hypotheken), wenn diese im Zuge des Verkaufs gelöscht werden.
Handänderungssteuer: In einigen Kantonen wird diese Steuer (teilweise oder vollständig) von den Verkäufer:innen getragen. Im Thurgau ist es üblich, dass die Handänderungssteuer (1% vom beurkundeten Kaufpreis) je hälftig von der Verkäufer- und Käuferschaft getragen wird. Lassen Sie sich hier von Ihrer Maklerin oder Ihrem Makler beraten, was für Sie die beste Option ist.
Sicherheitsnachweis (SiNa) und Unterlagenbeschaffung: Falls verlangt, können Kosten für die Erstellung eines Sicherheitsnachweises oder die Beschaffung von Dokumenten (Baupläne, Katasterauszüge, Grundbuchauszüge) entstehen.
Vorbereitungskosten für die Immobilie: z. B. kleinere Renovationen, Home Staging oder professionelle Reinigung, um die Immobilie besser am Markt zu präsentieren.

Es lohnt sich, schon im Vorfeld zu klären, welche dieser Zusatzkosten voraussichtlich anfallen und wer sie übernimmt.

7. Pflichten der Immobilienvermittlung

Im Vertrag sollte klar festgehalten sein, welche Leistungen erbracht werden, z. B.:

Erstellung eines Exposés
Bewerbung auf Immobilienplattformen
Organisation und Durchführung von Besichtigungen
Prüfung der Bonität von Interessierten
Verkaufsverhandlungen
Übergabe der Immobilie

Je präziser die Pflichten beschrieben sind, desto besser lässt sich die Qualität der Arbeit beurteilen.

8. Gerichtsstand und anwendbares Recht

Bei Immobilien in der Schweiz gilt grundsätzlich schweizerisches Recht. Dennoch sollte der Vertrag eine klare Regelung zum Gerichtsstand enthalten, um Streitigkeiten über Zuständigkeiten zu vermeiden.

Fazit

Ein Maklervertrag kann Transparenz schaffen – oder zu teuren Überraschungen führen, wenn er unklar formuliert ist. Prüfen Sie besonders: Exklusivität, Provisionsregelung, Vertragsdauer, Zusatzkosten und Nebenkosten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, den Vertrag vor der Unterschrift durch eine Fachperson prüfen zu lassen.

Lassen Sie sich beraten:

Basis einer erfolgreichen Zusammenarbeit ist immer Vertrauen:

Teilen Sie gerne mit mir Ihre persönlichen Wünsche an Ihre:n richtige:n Immobilienpartner:in und ich erstelle Ihnen gerne das passende Maklervertragskonzept.

Meine Verträge erstelle ich klar, transparent und fair. Ohne Kleingedrucktes.

Übersicht