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Der Schweizer Immobilienmarkt 2022 und 2023



"Der Immobilienmarkt ist im Wandel"

Diese Aussage ist in vielen Zeitungen und Blogs zu lesen. Welche Entwicklungen hat der Wohnimmobilienmarkt im 4. Quartal 2022 sowie in 2023 bisher gemacht? Ein Überblick:


Eigentumswohnungen:


Die aktuellen (Stand 11.05.23) Auswertungen von Wüest Partner (Zürich) belegen, dass im Jahr 2022 die Transaktionspreise von Eigentumswohnungen erneut spürbar zugelegt hatten (4. Quartal 22 plus 5.2 % höher als im Vorjahresquartal).


Deutlich spürbar war jedoch, dass Ende des letzten Jahres die Dynamik der Immobilienpreise abflachte und zum Teil gar zum Stillstand kam, die Preise stiegen im Vergleich zum 3. Quartal 2022 durchschnittlich nur noch um 0.3 %, in manchen Kantonen waren sie sogar rückläufig (Appenzell, Basel-Land). Hiervon nicht betroffen waren die Zweitwohnungen in den entsprechenden Tourismusregionen: Hier stiegen die Preise um bis zu 7.2 %


Worin sehen Expert:innen die Gründe an der ruhigeren, abnehmenden Preisdynamik in 2022?

Die abgenommene Nachfrage ist hier als Hauptgrund zu nennen. Wüest Partner belegt diese These mit den gesunkenen Suchabonnent:innen (minus 17.6% im Vergleich zum Vorjahresmonat). Besonders stark war der Nachfragerückgang bei Immobilien ab 5 Zimmern zu beobachten.


Folge des Nachfragerückgangs war, dass die Immobilienangebote im 4. Quartal 2022 scheinbar stiegen. Auch Nachforschungen belegen dies, so wurde ein Anstieg der Angebote um 7% im Vergleich zum 4. Quartal 2021 gemessen.



Welche Veränderungen bei den Immobilienangeboten waren noch zu spüren?

Aufgrund der gesunkenen (oder zeitverzögerten) Nachfrage hat sich auch die Vermarktungsdauer erhöht. Vor allem ältere Immobilien mit Erneuerungsbedarf, haben es derzeit schwer auf dem Markt. Einfacher ist es für Neubauobjekte sowie für jene Altbauobjekte, die fällige Sanierungen bereits hinter sich haben, sofern sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Was ist aktuell für 2023 zu beobachten?



Hier lässt sich Stand heute eine Stagnation der Angebotspreise beobachten. Trotz der gestiegenen Kosten für die Finanzierung ist die Nachfrage weiterhin so hoch, dass die Preise auf einem hohen Niveau bleiben dürften und die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt.


Was ist mit den Einfamilienhäusern?

Auch die Einfamilienhäuser verzeichnen einen realen Preisrückgang. Dieser ist an der zu erwartenden Inflation von 2.1% abzuzeichnen, welche der erwarteten nominalen Preiszunahme von 0.5% gegenübersteht.


Wer den Immobilienmarkt aber beobachtet, wird über diese Entwicklung nicht überrascht sein. Die doch sehr positive Preisentwicklung (für Verkäufer:innen) der letzten Jahre ist im letzten Quartal des Jahres 2022 wirklich endgültig für beendet erklärt worden. Die Transaktionspreise sind laut Wüest Partner um 0.2% gesunken. Über das gesamte Jahr 2022 wurde zwar noch ein Preisanstieg von 5.5% registriert, aber je stärker die Zinsen stiegen, desto kleiner wurden die Wachstumsraten.


Was wird für 2023 in Bezug auf die Hypothekarzinsen und die Immobilienpreise prognostiziert?

Expert:innen erwarten einen erneuten, leichten Anstieg der Hypothekarzinsen. Dies hat zur Folge, dass der Druck auf die Nachfrage nach Wohnhäusern weiter erhöht wird.


Good news beim Blick in die Vergangenheit, denn seit 1985 sind die Preise für Einfamilienhäuser fast überall in der Schweiz stärker gestiegen als die Teuerung (Inflation). Diese betrug durchschnittlich pro Jahr 1.2%. Somit bieten Einfamilienhäuser einen soliden Schutz vor der Inflation, der auch hauptsächlich auf den im Vergleich zu anderen Immobilien hohen Bodenanteil und dessen Preis zurückzuführen ist.


Zudem hat sich (auch wenn es aktuell nicht so wirkt) die Neubautätigkeit zurückentwickelt. Blickt man auf die Zahl der Neubaugesuche, so haben diese sich in 2022 zurückentwickelt. Gemäss Wüest Partner wurden im vergangenen Jahr 8210 Gesuche für Neubau-Einfamilienhäuser eingereicht. Auch die Credit Suisse beobachtet diese Entwicklung in ihrer Immobilienstudie 2023. Zu beobachten gilt, ob sich die Anzahl wieder erhöht in Gemeinden, die eine Neuauflage ihrer Baureglemente aktivieren, wie beispielsweise Kreuzlingen.


Weiterhin zählt der Erwerb eines Eigenheims zum Lebenstraum vieler Menschen hier in der Schweiz. Die Nachfrage wird also weiterhin sehr hoch bleiben.


Quellen: Wüest Partner, Credit Suisse

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